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《中国新闻周刊》记者：陈惟杉
发于2023.9.4总第1107期《中国新闻周刊》杂志
郑汴路是郑州市区的一条主干道，，河南省人民审查院位于蹊径南侧，，扑面即是外地一处颇签字气的商品房楼盘。。。。若是站在这处楼盘的高层向南远望，，会发明不远处一片红色屋顶的独栋衡宇，，外地人会告诉你，，“那是村民的屋子”。。。。
7月21日，，国务院总理李强主持召开国务院常务聚会，，审议通过《关于在超大特大都会起劲稳步推进城中村刷新的指导意见》(下称“指导意见”)。。。；；；＞刍嶂赋，，在超大特大都会起劲稳步实验城中村刷新是改善民生、扩大内需、推动都会高质量生长的一项主要行动，，要优先对群众需求迫切、都会清静和社会治理隐患多的城中村举行刷新，，成熟一个推进一个，，实验一项做成一项。。。。
7月24日的中央政治局聚会也指出，，要加大包管性住房建设和供应，，起劲推动城中村刷新和“平急两用”公共基础设施建设，，盘活刷新种种闲置房产。。。。
中央政治局聚会与国务院常务聚会都要求推动城中村刷新，，这被以为是新一轮城中村刷新强力启动的信号。。。。
新一轮规模有多大？？？
差别于以往的“棚户区刷新”，，这轮城中村刷新聚焦超大、特大都会。。。。凭证国务院宣布的《关于调解都会规；；；；直曜嫉耐ㄖ，，城区常住生齿达1000万以上的都会为超大都会，，城区常住生齿达500万以上1000万以下的都会为特大都会。。。。
现在，，海内共有7个超大都会，，划分是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。。。。14个特大都会，，划分是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。。。。
在房地产市场低迷之时决议层推动城中村刷新，，无疑希望其可以激活目今的楼市，，这也是外界关注的重点。。。。
城中村刷新此前一直在各地推进，，一些都会已经推进数十年，，甚至已经度过城中村刷新的岑岭期。。。。
如杭州早在2004年就公布了《关于继续深入开展撤村建居与城中村刷新的实验意见》。。。。2016年，，杭州启动“主城区城中村刷新五年攻坚行动”，，目的是“十三五”时代基本完成主城区246个城中村刷新。。。。阻止2020年，，杭州市全市共启动266个城中村刷新，，基本完成主城区“城中村”刷新。。。。
近年国家部委出台的政策文件中，，多将城中村刷新置于“都会更新”之下，，与老旧小区刷新、老旧厂区、老旧街区等并列于“三区一村”刷新之中。。。。国家发改委在2021年新型城镇化和城乡融合生长重点使命中便提到，，要在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”刷新为主要内容的都会更新行动。。。。
“着实在都会更新的看法下，，各个都会，，以及都会中差别区域的着重点与方法也纷歧样。。。。好比北京东、西城区一些老旧的平房区，，刷新的方法早已从‘拆迁’转变为‘申请式退租’，，住民依据自愿原则搬入安顿房，，由城投公司举行整修后举行适度谋划。。。。”有加入北京都会更新项目的城投公司认真人告诉《中国新闻周刊》，，这样的都会更新项目着重于；；；；び胪ü酆现卫砀纳谱∶裆那樾。。。。
而此次在7月尾国务院常务聚会、中央政治局聚会层面单独聚焦城中村刷新，，足见决议层对其重视水平之高。。。。联系到当下房地产市场低迷的状态，，人们很容易将这一轮城中村刷新视为“二次棚改”。。。。
2008年国际金融；；；；，，官方最先在天下规模内大规模推进都会、国有工矿、国有林区(林场)、国有垦区(农场)等种种棚户区刷新，，使其作为城镇包管性安居工程的主要组成部分。。。。特殊是在“十三五”时代，，棚改目的定为2000万套。。。。最终，，从2016年到2020年8月，，天下开工刷新种种棚户区2300多万套，，逾额完成目的使命。。。。
但此次针对超大、特大都会的城中村刷新，，显然与上一轮不分都会巨细、周全铺开的棚改差别，，集中于超大、特大都会也被以为越发切合目今中国楼市的供需关系。。。。
上海金融与执法研究院研究员刘远举便以为，，随着生齿向一线都会群集，，三四线都会的房地产市场保存库存过剩、房价过高、债务危害等问题。。。。但一线都会的房地产需求却被限制。。。。这一轮城中村刷新，，思绪顺应生齿向大都会群集的经济纪律。。。。
同时，，城中村刷新也并纷歧定意味着“大拆大建”。。。。
2021年，，住建部曾宣布《关于在实验都会更新行动中避免大拆大建问题的通知》，，强调不大规模、成片集中拆除现状修建，，原则上都会更新单位(片区)或项目内拆除修建面积不应大于现状总修建面积的20%。。。。原则上都会更新单位(片区)或项目内拆建比不应大于2。。。。
城中村刷新的强度，，可能也并不像外界想象的那般强烈，，从一些都会透露的城中村刷新计划中可以看到，，往往是拆除重修和综合整治并重。。。。
如济南就在2021年~2035年的都会更新专项妄想中明确提及，，“以多种更新方法推动城中村刷新”，，其中在二环以内、都会建设重点片区和都会重大设施建设涉及的城中村接纳拆除重修方法；；；；其他一样平常地区的城中村，，通过综合整治方法改善基础设施，，消除清静隐患，，增添公共效劳设施，，提升空间品质，，改善人居情形。。。。
统一时间段内，，青岛针对城中村的妄想是“拆除重修为主、刷新提升为辅”。。。。而成都则在2022年~2025年的都会更新妄想中提出，，凭证“少拆多改，，注重传承”的原则，，推进31片城中村刷新。。。。
只管7月尾以来外界已经关于这一轮城中村刷新的规模有过众多期待，，测算其年均投资体量约万亿元。。。。不过华泰证券在研报中以为，，规模与周期上，，预计城中村刷新影响周期较长，，短期规模不宜强调。。。。
特殊是在目今的房地产市场情形中，，一个主要问题是谁来刷新城中村？？？
谁来刷新？？？
陈砦曾是郑州最著名的城中村，，被称为“小香港”，，也是众多“郑漂”来郑后最先租住的区域。。。。在0.6平方公里的800多栋修建中，，一经挤下18万人。。。。2012年到2016年间，，郑州曾提出三环之内城中村所有拆迁的口号，，“小香港”便在那之后逐渐消逝。。。。
与陈砦相距不远，，即是金水升龙广场，，其更为人们熟知的名字是“曼哈顿广场”，，在几年前整理房地产项目“洋名”时更名，，这是郑州最早的城中村刷新项目之一，，由闽系房企升龙集团开发。。。。
“谁来操盘城中村刷新项目，，几多能看出外地房地产行业的变迁轨迹，，2010年前曾有不少闽系房企涌入郑州。。。。在现在陈砦的城中村刷新历程中，，占有主角的是郑州外地房企美盛置业，，这也是当下为数未几坚持康健的民营房企。。。。”郑州房地工业资深人士透露。。。。
只管国；；；；嵘笠橥ü摹爸傅家饧碧岬，，“充分验展市场在资源设置中的决议性作用”，，可是多位房地工业内人士的配合担心是，，尚有几多房企有意愿、有能力加入城中村刷新项目？？？
关于此前已经脱险的房企而言，，此前加入的城中村刷新、都会更新项目仍有待盘活。。。。阻止今年6月30日，，恒大加入旧改项目78个，，其中34个位于深圳。。。。“旧改项目周期较长，，理应在脱险后实时脱手，，可是位于深圳的旧改项目显然相比于恒公共多位于三四线都会的项目更具价值，，涉及资金体量较大，，加之恒大惜售，，旧改项目脱手并禁止易。。。。”有业内人士向记者剖析说。。。。
今年4月，，由于几份招标通告，，深铁置业接盘恒大深圳龙岗区四联社区排榜村都会更新项目才被外界知悉，，项目妄想总投资凌驾464亿元。。。。排榜村早在2016年年底便被列入《2016年深圳市都会更新单位妄想第六批妄想》，，更是以近50.6万平方米的拆除重修面积成为所处的横岗社区最大的旧改项目。。。。此前，，招商蛇口、深圳市级地产纾困平台安居建业也曾接盘恒大位于深圳的多个旧改项目。。。。
显然，，相比于民营房企，，央企、国企以及地方城投被以为应该在新一轮城中村刷新中施展更着述用。。。。不过，，作为广州国资系房企越秀地产，，面临广州今年城中村刷新投资达983亿元这块蛋糕也颇为审慎。。。。
在8月尾召开的业绩会上，，越秀地产副董事长、执行董事兼总司理林峰坦言，，都会更新项目的周期较量长，，与一手市场差别，，还涉及拆迁、回迁等问题，，以是首先要控制危害。。。。“对都会更新项目，，我们要求的投资标准比果真市场招拍挂市场更高，，如对其净利率、毛利率要求会更高，，这样就能留足一些清静垫，，以防泛起一些危害。。。。”
他以为，，对旧改项目要有评判，，即拆迁的难度多大，，项目所在地区未来有没有生长潜力，，是不是位于都会工业、生齿、资源、公共建设配套重点投放的区域。。。。
“城中村刷新虽然有极强的政策导向，，可是若是房企通过招拍挂摘下城中村刷新地块，，那就是企业行为，，从拆迁最先，，投入较多、周期较长，，这也是为什么此前一些企业加入旧改项目时资金链断裂的缘故原由。。。。”前述城投公司认真人告诉记者。。。。
华泰证券在研报中以为，，现在来看，，民营房企现金流主要的状态仍待缓解，，地产销售走弱下偿债危害或进一步上升，，预计短期内民营房企竞标城中村刷新项目实验主体的起劲性较低，，但可能通过输出代建、提供物业效劳、存量商品房回购为包管房等多元化途径加入。。。。而龙头国资房企，，可能是未来加入城中村刷新的主力。。。。
“新一轮城中村刷新，，有几个新特征，，好比国企主导取代民企，，综合刷新(好比市政和公服补短板)取代房地产简单刷新，，公共属性回归取代完全的市场化。。。。因此，，刷新的资金投入很是大，，并且限期错配很严重，，后期不管是运营接纳资金照旧卖地接纳资金，，周期都很长，，并且保存较大的不确定性，，特殊是地能否卖出去。。。。因此，，解决资金问题、解决资金限期错配是头等大事。。。。”广东省妄想住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者诠释说。。。。
在“谁来刷新以及钱从那里来”问题的背后，，涉及是否还要遵照过往“征地拆迁”的开发逻辑？？？农村整体建设用地能否入市？？？这同样是外界关于这一轮城中村刷新的期待。。。。
原中房集团公司党委书记、董事长孟晓苏关于新一轮城中村刷新推动整体土地和国有土地“一律入市、同权同价”有所期待，，他撰文指出：以后的“城中村刷新”除了政府把土地征为国有这种古板形式，，还可以接纳整体建设用地与国有土地“一律入市、同权同价”的方法，，以实现农村建设用地充分使用。。。。它将逐渐破除城乡二元结构，，让农民财产成倍增值，，加速增进城乡融合生长。。。。
国有土地上的衡宇可以生意，，农村整体土地上的衡宇只能在村整体内部流转，，这种严酷的城乡二元结构在整体建设用地建设租赁住房上撕开一个缺口。。。。早在2010年，，北京便曾试点使用整体土地建设公租房；；；；2017年，，13个都会开展整体建设用地建租赁住房试点。。。。
凭证国务院生长研究中心农村经济研究部第三研究室副主任伍振军对北京早期试点项目的视察，，以为其缓解了包管房建设项目的土地、资金压力。。。。“并且相比征地赔偿，，村整体建设租赁房的土地收益大幅度提高。。。。”
房票的意义
市场关于城中村刷新感应兴奋，，不但由于较大的投资体量关于投资与经济的提振作用，，其更被视为拉动目今楼市低迷需求的一招。。。。由于不管是建设安顿房，，照旧钱币化安顿，，总归会创立新的住房需求。。。。
2015年，，房地产市场同样陷入低谷，，正是由于棚改，，特殊是钱币化安顿推动大规模棚改，，最终重启楼市。。。。所谓棚改钱币化安顿，，就是指政府部分直接以钱币的形式赔偿被拆迁棚户区住民，，此后住民再到商品房市场上购置住房。。。。
住建部原部长陈政高曾果真体现，，棚改钱币化安顿，，第一，，提高了效率。。。。老黎民从棚户区搬出以后，，就可以住进楼房，，而建设屋子至少要三年甚至四年时间；；；；第二，，可以自由选择，，包括地段、楼层选择，，新居、旧房选择，，物业选择等。。。。
2014年天下棚改钱币化安顿比例为9%，，2015年快速上升为29.9%，，2016年这一比例更是上升到了48.5%。。。。官方数据称，，2016年棚改钱币化资助地方消化了2.5亿平 方米的楼市库存。。。。虽然自2017年后，，住建部分不再宣布天下棚改钱币化安顿比例，，但其去库存的效果可见一斑。。。。
外界期待新一轮房票的发放在当下可以起到类似的效果。。。。日前，，在网络上撒播的《广州市城中村刷新居票安顿实验步伐(建议稿)》(下称“建议稿”)中已经详细形貌了“房票安顿”的细节，，这份建议稿随后也被证实。。。。
“房票”指的是被征收人的衡宇安顿赔偿权益举行钱币量化后，，征收人出具给被征收人购置衡宇的结算凭证，，可以说是钱币化安顿的详细形式。。。。
建议稿提及，，“房票安顿”适用于广州市行政区内种种城中村刷新项目的拆迁安顿事情，，包括政府收储、统筹做地和“三旧”刷新等差别模式下的城中村刷新项目。。。。原则上各区发放的房票优先在本辖区内统筹兑换安顿，，对本辖区规模内房票房源缺乏以知足安顿需求的，，报市政府研究赞成后，，可在广州市内其他区统筹存量房源。。。。
房票票面金额包括基础赔偿金额、政策性奖励等。。。。在房票资金结算方面，，建议稿提及，，政府部分以分期支付的方法与地产开发商结算房票资金，，被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%，，城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%，，城中村土地出让(划拨)后支付票面金额的70%。。。。加入房票安顿事情的房地产开发企业，，凭证企业自愿加入原则果真举行征集，，勉励央企、国企和有实力的民企起劲加入房票安顿事情。。。。
在这一轮楼市的下行周期中，，房票并非第一次泛起在地方政府的工具箱中。。。。郑州，，是此轮房地产下行周期中，，首个推行房票安顿政策的省会都会。。。。2022年6月，，河南郑州宣布了大棚户区刷新项目房票安顿实验步伐。。。。但从现真相形来看，，房票政策并未发动市场的有用恢复。。。。
据中指院统计，，郑州推出房票安顿政策首月，，即2022年7月，，郑州商品住宅周均销售由6月前三周的1191套降至1016套，，市场在6月古板旺季销售短暂回升后再次下滑，，房票安顿政策实验对成交无显着拉动效果。。。。
但从解决缓解刷新资金压力的角度看，，房票有奇异价值。。。。李宇嘉诠释，，一方面，，房票安顿不需要刷新主体支付拆迁安顿用度或建设安顿房；；；；另一方面，，可以拉长与入库开发商(被拆迁人拿房票选房)的结算周期，，好比签署销售条约付10%，，土地平整完支付20%。。。。这样，，前期最大的一块资金投入就解决了，，再加上资金投入由市场化资金(信托、私募、更新贷等)变为公共资金投入(专项债、更新基金等)，，融资本钱降低，，这样就极大地降低了资金压力。。。。
他建议可以将二手住房纳入到房票安顿的领域，，这样房票对新居、二手房库存去化有显着的效果，，也能知足住民多样化的栖身需求，，还能降低刷新本钱。。。。
《中国新闻周刊》2023年第33期